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Sie haben eine Immobilie geerbt. Kurz nach dem Tod des Erblassers erhalten Sie vom Finanzamt einen Grundbesitzwertbescheid — die behördliche Schätzung des Immobilienwerts als Grundlage für die Erbschaftsteuer. Die Zahl überrascht Sie. Sie haben das Haus gut gekannt, wissen, was an Sanierung fällig gewesen wäre, und zweifeln daran, ob dieser Wert der Realität entspricht.
Das Gesetz gibt Ihnen das Recht, sich dagegen zu wehren. § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) erlaubt es Ihnen ausdrücklich, einen niedrigeren Verkehrswert durch ein eigenes Gutachten nachzuweisen — und das Finanzamt ist dann verpflichtet, diesen niedrigeren Wert der Steuerberechnung zugrunde zu legen. Das ist keine Kannvorschrift, sondern ein gesetzlicher Anspruch.
Das Finanzamt arbeitet nicht frei, sondern nach einem gesetzlich vorgeschriebenen Schema. Das Bewertungsgesetz schreibt je nach Immobilientyp verschiedene Methoden vor:
Diese Methoden arbeiten mit typisierten, pauschalen Eingangswerten: Bodenrichtwerten aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, standardisierten Liegenschaftszinssätzen, pauschalen Normalherstellungskosten. Das Verfahren ist auf Massentauglichkeit ausgelegt — und genau darin liegt sein Schwachpunkt für den Einzelfall. Individuelle Mängel, ungünstige Mikrolagen innerhalb einer Bodenrichtwertzons oder belastende Grundbucheinträge werden häufig nicht vollständig abgebildet.
Stand: Oktober 2026. Maßgebliche Normen: §§ 176–198 BewG. Quelle: Bewertungsgesetz auf gesetze-im-internet.de
Der Wortlaut von § 198 BewG ist eindeutig: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der Immobilie — also der Verkehrswert — niedriger ist als der nach dem Standardverfahren ermittelte Wert, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen. Das Finanzamt hat keinen Ermessensspielraum: Es muss den nachgewiesenen niedrigeren Wert übernehmen, wenn das Gutachten den Anforderungen genügt.
Der Bundesfinanzhof hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, was als tauglicher Nachweis gilt: ein Gutachten, das methodisch korrekt nach einem anerkannten Wertermittlungsverfahren erstellt wurde, die wertrelevanten Merkmale der konkreten Immobilie zum Bewertungsstichtag belegt und von einem qualifizierten Sachverständigen stammt. Ein formloses Schreiben oder ein Maklerangebot reicht dafür nicht.
Hinweis: Diese Angaben sind rechtliche Orientierung und ersetzen keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.
Ein Gegengutachten kostet Zeit und Geld. Es lohnt sich, wenn die zu erwartende Steuerersparnis die Gutachtenkosten deutlich übersteigt. Typischerweise ist das der Fall, wenn:
Weniger geeignet für ein Gegengutachten: Immobilien in sehr gutem Zustand, in einer transparenten und gefragten Lage, bei denen das Standardverfahren plausible Ergebnisse liefert. Dort ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass ein Gutachten erheblich darunterbleibt — und ein Gutachten, das den Finanzamtswert bestätigt oder übertrifft, bindet diesen Wert für das gesamte weitere Verfahren.
Das Finanzamt kann ein Gutachten zurückweisen, wenn es methodische Mängel aufweist oder den Anforderungen an einen Nachweis im Sinne von § 198 BewG nicht genügt. Ein anerkennungsfähiges Gutachten:
Quelle: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) auf gesetze-im-internet.de — Stand: Oktober 2026
Der Bewertungsstichtag ist der genaue Todestag des Erblassers — nicht der Tag, an dem Sie die Immobilie in Augenschein genommen haben, nicht der Tag des Erbscheins, nicht der Tag des Gutachterauftrags. Das klingt selbstverständlich, hat aber weitreichende praktische Konsequenzen.
Der Sachverständige muss den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Todes dokumentieren und bewerten. Eine Entrümpelung, eine Renovierung oder ein nach dem Tod entstandener Wasserschaden verändern den Stichtagswert nicht — sie verändern ihn in die falsche oder die richtige Richtung, aber sie zählen nicht, wenn das Gutachten korrekt ist.
Was das für die Praxis bedeutet:
Gerade bei Nachlassimmobilien, die über einen längeren Zeitraum nicht mehr gepflegt wurden oder aus einem langjährigen Pflegefall stammen, ist dieser Punkt entscheidend. In der Praxis wird er zu oft erst dann bedacht, wenn die Beweismittel nicht mehr vorhanden sind.
Bei einer Einzelerbschaft beauftragt der Erbe den Sachverständigen direkt. Bei einer Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB) handelt die Gemeinschaft gemeinsam als Auftraggeber — was grundsätzlich die Mitwirkung aller Miterben voraussetzt. In der Praxis wird diese Entscheidung häufig an einen Bevollmächtigten delegiert oder, wenn ein Testamentsvollstrecker eingesetzt ist, von diesem getroffen.
Was Erbengemeinschaften dabei nicht aus dem Blick verlieren sollten: Das Gutachten legt einen Wert fest, der für alle gilt — gegenüber dem Finanzamt, aber auch als Ausgangspunkt für interne Auseinandersetzungen. Wer als Miterbe ausgezahlt werden möchte, hat Interesse an einem möglichst hohen festgestellten Wert. Wer die Erbschaftsteuer minimieren will, an einem möglichst niedrigen. Dieser Interessenkonflikt ist real und sollte offen besprochen werden, bevor der Auftrag erteilt wird — nicht hinterher, wenn der Gutachter bereits eine Zahl geliefert hat.
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung finden Sie über die Industrie- und Handelskammer (IHK) Ihres Bezirks oder über das bundesweite Sachverständigenverzeichnis unter ihk.de.
Die Kosten eines Gutachtens, das zur Ermittlung des erbschaftsteuerlich relevanten Werts dient, können als Nachlassverbindlichkeiten abzugsfähig sein — sie mindern dann grundsätzlich den steuerpflichtigen Erwerb. Ob das im konkreten Fall zutrifft, hängt von den Umständen ab und sollte mit dem Steuerberater geklärt werden.
Innerhalb einer Erbengemeinschaft trägt jeder Miterbe die Kosten grundsätzlich entsprechend seiner Erbquote (§ 748 BGB analog), sofern keine andere Absprache getroffen wird. Vereinbaren Sie das vor der Beauftragung schriftlich — nachträgliche Diskussionen über die Kostenverteilung belasten das ohnehin oft angespannte Verhältnis in Erbengemeinschaften zusätzlich.
Jenseits der Erbschaftsteuer hat ein fundiertes Gutachten in Erbfallsituationen weitere Funktionen, die in der Praxis mindestens so wichtig sind:
Nicht jeder Erbfall erfordert ein Vollgutachten. Wenn die Immobilie in gutem Zustand ist, in einer gut dokumentierten Lage liegt und der Finanzamtswert dem entspricht, was am Markt realistischerweise zu erzielen wäre, ist ein Gegengutachten weder sinnvoll noch wirtschaftlich. Ein Gutachten, das am Ende denselben oder einen höheren Wert ergibt, bindet diese Zahl — was die Ausgangslage für alles Weitere verschlechtert.
Eine erste fachkundige Einschätzung reicht oft aus, um zu beurteilen, ob ein Vollgutachten sich rechnet. Dabei geht es nicht um eine grobe Schätzung, sondern um eine strukturierte Prüfung: Welches Verfahren hat das Finanzamt angewendet? Welche Eingangswerte wurden verwendet? Gibt es Merkmale der Immobilie, die in diesem Verfahren nicht abgebildet sind?
Wenn Sie unsicher sind, ob der Finanzamtswert für Ihre Nachlassimmobilie realistisch ist oder ob ein Gegengutachten sinnvoll wäre, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Wir schauen uns die Situation an und geben Ihnen eine erste Einschätzung.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Nachlass
Das Redaktionsteam von Immozeit Nachlass. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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