Erbschaftsteuer bei Immobilien: Fristen und Freibeträge

Drei Monate – und das Finanzamt wartet schon

Wer eine Immobilie erbt, muss das dem Finanzamt von sich aus melden – innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Erblassers. Die meisten Erben wissen das nicht, weil niemand sie aktiv informiert. Das zuständige Erbschaftsteuerfinanzamt erfährt vom Erbfall spätestens durch Nachlassgerichte, Notare und Banken, die nach § 33 ErbStG meldepflichtig sind. Wer selbst nichts unternimmt, gibt dem Finanzamt die Hoheit über den weiteren Ablauf – einschließlich des Werts, den es der Steuerpflicht zugrunde legt.

Dieser Artikel erklärt, wie das Finanzamt eine geerbte Immobilie bewertet, welche Freibeträge gelten, wann man einen zu hohen Steuerwert anfechten kann – und was das für den Umgang mit der Immobilie bedeutet.

Die folgenden Ausführungen sind rechtliche Orientierung und ersetzen keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Stand: September 2026.

Was das Finanzamt tut, bevor Sie gefragt werden

Gleichzeitig mit Ihrer Meldepflicht nach § 30 ErbStG läuft ein automatischer Informationsfluss: Standesämter melden Sterbefälle, Nachlassgerichte übermitteln Testamente, Kreditinstitute melden Depots und Guthaben. Die Immobilie erfährt das Finanzamt über das Grundbuch.

Sobald das Finanzamt vom Erbfall weiß, stellt es einen Fragebogen zur Erbschaftsteuererklärung zu. Den Grundbesitzwert ermittelt das Lagefinanzamt und teilt ihn dem Erbschaftsteuerfinanzamt mit. Diese Wertermittlung erfolgt nach dem Bewertungsgesetz (BewG), nicht nach dem aktuellen Markt.

Wie das Finanzamt Ihre Immobilie bewertet

Das BewG kennt drei Verfahren, je nach Immobilientyp (§ 182 BewG):

• Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG): Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Grundlage sind Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
• Ertragswertverfahren (§ 184 BewG): Für Mietwohnhäuser und gemischt genutzte Objekte. Der Wert leitet sich aus dem Jahresrohertrag und einem Liegenschaftszinssatz ab, den der örtliche Gutachterausschuss publiziert.
• Sachwertverfahren (§ 189 BewG): Wenn keine Vergleichsdaten vorliegen. Boden- und Gebäudesachwert werden getrennt ermittelt und mit einem Sachwertfaktor multipliziert.

Alle drei Verfahren arbeiten mit Durchschnittswerten und ohne Besichtigung. Das führt regelmäßig dazu, dass der ermittelte Grundbesitzwert über dem Marktwert liegt – wenn das Objekt Mängel hat, in einer schwachen Lage liegt oder der Markt gefallen ist.

§ 198 BewG: Wenn der Steuerwert zu hoch ist

§ 198 BewG gibt Erben das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen – durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Das Finanzamt ist an einen nachgewiesenen niedrigeren Wert gebunden. Das Gutachten muss den Wert zum Todestag feststellen. Quelle: § 198 BewG auf gesetze-im-internet.de.

Freibeträge und Steuerklassen: Wer zahlt wie viel?

Steuerklasse I: Ehepartner und Kinder

Für nahestehende Angehörige gelten nach § 16 Abs. 1 ErbStG folgende Freibeträge:

• Ehepartner und eingetragener Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 €
• Enkel, wenn das Elternteil noch lebt: 200.000 €
• Eltern und Großeltern bei Erwerb von Todes wegen: 100.000 €

Der Steuersatz in Steuerklasse I beginnt bei 7 % (bis 75.000 € steuerpflichtiger Erwerb) und steigt stufenweise auf bis zu 30 % bei sehr großen Nachlässen. Für viele Erbschaften an Kinder oder Ehepartner entfällt die Steuer durch den Freibetrag ganz.

Steuerklassen II und III: Geschwister, Nichten, Neffen – und alle anderen

Geschwister, Nichten, Neffen und Schwiegereltern gehören zur Steuerklasse II. Alle anderen – Partner ohne Trauschein, Freunde, entfernte Verwandte – zur Klasse III. Beide Gruppen haben einen Freibetrag von nur 20.000 €. Der Steuersatz beginnt in Klasse II bei 15 %, in Klasse III bei 30 %. Wer eine Immobilie mit einem Grundbesitzwert weit oberhalb dieses Betrags erbt und kein liquides Vermögen hat, muss die Immobilie oft verkaufen oder beleihen, um die Steuer überhaupt bezahlen zu können.

Stand: September 2026. Quelle: ErbStG auf gesetze-im-internet.de.

Wann die Steuer ganz entfällt: die Eigennutzungsausnahme

Ehepartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG)

Der überlebende Ehepartner oder Lebenspartner bleibt steuerfrei, wenn die geerbte Immobilie unmittelbar nach dem Erbfall selbst genutzt wird. Zieht er oder sie innerhalb von zehn Jahren aus zwingenden Gründen aus – insbesondere wegen eigener Pflegebedürftigkeit – fällt die Befreiung nicht rückwirkend weg. Bei freiwilligem Auszug wird die Steuer für die verbleibende Zeit nachgefordert.

Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG)

Für Kinder gilt dieselbe Selbstnutzungspflicht über zehn Jahre – aber mit einer Wohnflächenbegrenzung von 200 m². Was darüber liegt, wird anteilig besteuert. Ein freiwilliger Auszug innerhalb der Frist macht die Befreiung rückwirkend hinfällig. Wer diese Ausnahme nutzen will, muss den Zeithorizont von Anfang an ernst nehmen und einen gesundheitlich bedingten Auszug dokumentieren.

Was das für eine Erbengemeinschaft bedeutet

Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, ist jeder Miterbe für seinen Anteil steuerpflichtig – mit seinem persönlichen Freibetrag und seiner Steuerklasse. Die Eigennutzungsbefreiung kann nur der Miterbe in Anspruch nehmen, der tatsächlich einzieht. Das erzeugt regelmäßig Spannung: Ein Miterbe will einziehen und die Steuerbefreiung sichern, die anderen wollen verkaufen. Solange keine Einigung besteht, können alle über die Immobilie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB) – niemand kann ohne die anderen handeln.

Einigen sich die Miterben nicht, kann jeder von ihnen die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG) – ohne Zustimmung der anderen. Der Versteigerungserlös liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert. Das ist für alle Beteiligten, auch für denjenigen, der das Verfahren angestoßen hat, meist das wirtschaftlich schlechteste Ergebnis.

Spekulationssteuer: Was passiert beim Verkauf?

Die Erbschaftsteuer ist nicht die einzige Steuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG versteuern.

Entscheidend: Die Zehnjahresfrist läuft ab dem Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall. Hatte der Erblasser die Immobilie seit mehr als zehn Jahren, ist der Verkauf für den Erben steuerfrei. Hat der Erblasser sie kurz vor dem Tod erworben, tritt der Erbe in seine Fußstapfen.

Ausnahme: War die Immobilie im Todesjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Maßgeblich ist die Nutzung durch den Erblasser – nicht die des Erben nach dem Erbfall.

Stand: September 2026. Quelle: § 23 EStG auf gesetze-im-internet.de.

Die Reihenfolge, auf die es ankommt

1. Erbschein beantragen – ohne ihn kann keine rechtswirksame Entscheidung über die Immobilie getroffen werden.
2. Finanzamt informieren – Meldepflicht nach § 30 ErbStG innerhalb von drei Monaten. Wer die Frist verpasst, riskiert Zuschläge und verliert die Initiative über den Ablauf.
3. Steuerwert prüfen lassen – vor der Steuerfestsetzung ist ein Einwand nach § 198 BewG leichter durchzusetzen als danach.
4. Einigung in der Erbengemeinschaft – wer einzieht, wer auszahlt, wer verkaufen will. Je früher, desto mehr Optionen bleiben offen.
5. Spekulationssteuer prüfen – vor der Verkaufsentscheidung, nicht danach. Das Kaufdatum des Erblassers ist entscheidend.

Was ein unabhängiges Gutachten leistet

Ein Verkehrswertgutachten erfüllt beim Immobilienerbe mehrere Zwecke gleichzeitig. Es ist die Grundlage für den Einwand nach § 198 BewG, wenn der Grundbesitzwert zu hoch ist. Es liefert einen belastbaren Wert für die Erbauseinandersetzung – etwa wenn ein Miterbe die anderen auszahlen will. Und es verhindert den häufigsten Fehler beim Verkauf: einen zu niedrigen Angebotspreis, weil niemand den Markt kennt.

Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachter erstellt sein, damit das Finanzamt es nach § 198 BewG anerkennt. Eine Marktpreiseinschätzung eines Maklers genügt dafür nicht.

Für eine Erbengemeinschaft ist ein gemeinsam in Auftrag gegebenes Gutachten oft der erste gemeinsame Schritt – unabhängig davon, ob am Ende Verkauf, Übernahme durch einen Miterben oder Vermietung steht. Es gibt jedem Beteiligten dieselbe Informationsbasis und ersetzt einen Teil der internen Diskussion durch eine neutrale Zahl.

Wenn Sie wissen wollen, was die Immobilie wert ist

Ob für die Steuererklärung, für die Einigung in der Erbengemeinschaft oder für die Verkaufsentscheidung – nutzen Sie das Formular auf dieser Seite für eine erste Einschätzung. Wir erklären Ihnen, welches Vorgehen in Ihrer Situation sinnvoll ist, und benennen, ob und wann ein Gutachten notwendig ist.